Dans un article publié, le 17 juillet 2020, le P’tit Libé, hebdomadaire numérique qui explique chaque vendredi un sujet d’actualité aux 7-12 ans, demandait à un panel d’enfants « À quoi ressembleront les habitations en 2050? ».
Si certains les voient flottantes ou avec des toboggans géants, Jeanne, 12 ans, imagine qu’ « Il n’y aura plus de maisons individuelles mais des immenses gratte-ciel en bois, couverts de végétation pour que ça isole bien et pour ne pas dépenser trop de chauffage. Chaque immeuble aura un jardin pour cultiver quelques légumes et il produira sa propre énergie avec des panneaux solaires biodégradables. Les immeubles récupéreront l’eau de pluie, elle passera dans une machine et deviendra potable. Il y aura aussi, en haut des gratte-ciel, pas mal de fleurs et des ruches pour les abeilles qui feront du miel [...] ».
Vous l’aurez compris, dans les yeux de Jeanne, l’habitat a un rôle à jouer dans la préservation de l’environnement et sera la représentation d’un nouveau mode de vie.
Un constat d’une grande maturité qui vient nous rappeler que, dans nos engagements de limiter nos émissions de gaz à effet de serre, la capacité d'action de la filière du bâtiment est considérable.
A ce titre, l’une des actions les plus impactantes et concrètes est la rénovation du parc existant. Rénover pour décarboner, rénover pour loger mieux, pour réduire les dépenses énergétiques, pour moins construire et moins consommer d’espaces naturels et agricoles.
Le média “We Demain” le rappelle bien dans son article du 10/07/2022 « Construire n’est pas un acte anodin sur le plan environnemental. En effet, même si les bâtiments neufs sont aujourd’hui très efficaces sur le plan énergétique une fois construits, la majeure partie de leur impact environnemental concerne la construction. On estime par exemple que les produits de construction et équipements représentent de 65 à 85% de la totalité des émissions carbone liées au cycle de vie d’un bâtiment neuf. Les conséquences en matière d’artificialisation des sols sont aussi à souligner : entre 2006 et 2014, la surface au sol dédiée à l’habitat a progressé plus vite que la population ».
La question de la sous-occupation du parc actuel est également un enjeu important. D’après l’INSEE (données 2021), le parc immobilier français est notamment constitué de 8% de logements vacants. L’institut national de la statique nous indique d’ailleurs que près d’un tiers de ces logements vacants datent d’avant la fin de la Seconde Guerre mondiale et la moitié de la période 1946-1990. Seul un cinquième de ces logements a ainsi été construit depuis 1991.
La rénovation des logements anciens, qui est donc un objectif prioritaire pour le climat (et la biodiversité), n’en demeure pas moins un enjeu important dans la politique de développement du territoire.Cette volonté s’inscrit d’ailleurs pleinement dans des plans nationaux de redynamisation des territoires, comme l’action “coeur de ville”. Le plan national “action cœur de ville” répond à une double ambition : améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter le rôle de moteur de ces villes dans le développement du territoire. Bourges, tout comme 233 autres villes de taille moyenne, est concerné par ce dispositif depuis 2018.
Pour ce faire, le gouvernement a constitué une enveloppe de 5 milliards d’euros. Moins de cinq ans après, les cinq milliards ont déjà été mobilisés et les résultats sont concrets.A titre d’exemples, 6500 actions sont engagées, 79 000 logements ont été rénovés, et l’on constate par ailleurs une augmentation de 15% de fréquentation dans les villes bénéficiaires d’Action cœur de ville en 2021 par rapport à 2018.
La rénovation des logements passe avant tout par des projets de vie : des projets d’achat d’une résidence principale ou secondaire ou bien celui d’un projet d’investissement locatif. Et c’est bien ce point sur lequel nous voulons intervenir en tant que conseiller en investissement et professionnel de l’immobilier.Nous avons constaté, sur Bourges, au fil du temps, que l’investissement locatif en rénovation, en coeur de ville, était majoritairement réalisé par des chefs d’entreprises locaux, des patrimoines importants, des personnes ayant des compétences en Investissement, dans l’immobilier ou le bâtiment ainsi que par des investisseurs professionnels. Par conséquent, les autres, la majorité des foyers, ne semblent que peu s’orienter vers les investissements locatifs avec travaux.
Différentes explications semblent évidentes. L’investissement dans l’ancien engendre une certaine incertitude quant au budget de rénovation. Il est souvent compliqué d’obtenir un chiffrage précis avant de se positionner et faire une offre. De plus, il n’est pas toujours évident d’avoir accès aux biens les plus attractifs et qualitatifs. D’ailleurs, pour un investisseur, qu’est ce qu’un bien de qualité? Un bien rentable et offrant une valeur patrimoniale pérenne?Mais comment calculer la rentabilité, eu égard aux différentes composantes à prendre en compte (prix d’acquisition, mode d’acquisition, enveloppe travaux, fiscalité…)? Le temps et certaines connaissances techniques sont donc bien deux atouts majeurs sur lesquels compter pour réaliser un investissement (serein) dans l'immobilier ancien avec travaux. Si, pour les investisseurs particuliers, les compétences techniques peuvent s'acquérir au fur et à mesure des investissements, le temps nécessaire à ces acquisitions et à la réalisation des projets d'investissements est souvent un frein important. Et s’il y a un point extrêmement positif dans l’acquisition d’un bien neuf (ou en VEFA) en passant par des intermédiaires, c’est bien la tranquillité et la sérénité que cela procure. On ne s'occupe de quasiment rien et l'investissement n’est alors pas consommateur de temps. Loisirs et autres “temps libres” (famille, amis) sont ainsi préservés.
Cela dit, quel dommage de se priver des avantages d’un investissement immobilier local, plus en phase avec notre époque et dont la rentabilité et la qualité sont boostées par la rénovation (travaux déductibles des revenus fonciers notamment), la localisation et la nature de la construction. Un investissement qui saura répondre à de multiples objectifs : Préparer sa retraite, développer le patrimoine familial, protéger ses proches (...).
Vous nous voyez surement venir mais c’est sur ce constat — et pour toutes ces raisons — que nous avons décidé de développer une offre d’investissement “sur mesure” dans l’ancien à rénover sur Bourges.